Principe de l'amortissement :
Les contribuables optant pour ce dispositif peuvent amortir jusqu'à 65 % du montant de leur acquisition.

Avantage fiscal

L'avantage fiscal se traduit par un amortissement : il est égal à :

• 6 % de montant de l'acquisition (frais d'acquisition compris) pendant sept ans, soit 42 %.
• 4 % pendant les deux années suivantes, soit 8 %

Le principe
La loi Malraux est un dispositif fiscal nommé « secteur sauvegardé ». Elle a pour objet la restauration de logements en secteur sauvegardé (il existe 80 secteurs sauvegardés en France) ou en Zone de Protection Patrimoniale Architecturale Urbaine et Paysagère (ZPPAUP).

Les procédures en accord avec le Code du Patrimoine sur les monuments historiques sont de deux types :

• les immeubles dont la conservation présente, du point de vue de l'histoire ou de l'art, un intérêt public peuvent être classés comme monuments historiques, en totalité ou en partie, par le Ministère de la Culture et de la Communication.
• les immeubles ou parties d'immeubles qui, sans justifier une demande de classement immédiat, présentent un intérêt d'histoire ou d'art suffisant pour en imposer la préservation peuvent être inscrits sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) par arrêté du préfet de région.

Il se traduit par la possibilité d'imputer le déficit foncier sur le revenu global. Normalement ce déficit est limité à 10 700 euros. Mais les déficits fonciers peuvent être entièrement imputés sur le revenu global s'ils résultent de charges concernant un monument historique, et cela même si le propriétaire en a la jouissance à titre de résidence principale.

Résidence de tourisme contrôlée (RTC)
Rédigé: 2007-03-02

• Un déclin de la population
• Un déclin de la population active
• Une forte proportion d'emplois agricoles

Résidences avec services en Zone de Revitalisation Rurale

L'administration fiscale a dans la loi de Finances séparé deux types d'investissements donnant lieu à un avantage fiscal :

1. Les logements acquis ou achevés à compter du 1er Janvier 2005
2. les travaux dans des logements touristiques réalisés entre le 1er Janvier 2005 et le 31 décembre 2010.

1/ Les logements acquis ou achevés à compter du 1er Janvier 2005

Tous les contribuables sont concernés à condition bien sûr que le niveau de leur imposition soit compatible avec la ristourne fiscale et qu'ils soient domiciliés en France. La réduction d'impôt est différente selon que l'investisseur acquière un logement neuf ou réalise des travaux de réhabilitation :

• acquisition d'un logement neuf : réduction d'impôt de 25 % du prix d'achat et des frais d'acquisition
• travaux de réhabilitation : réduction d'impôt de 20 % des travaux (les dépenses engagées réellement à l'exclusion des subventions éventuelles)

Le plafond des dépenses a été limité à 50 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100 000 euros pour un couple marié et soumis à l'imposition commune. La déduction est étalée sur 6 ans et accordée à partir de l'année d'acquisition ou d'achèvement. Pour les logements acquis ou achevés avant 2005, la déduction est répartie sur 4 ans.

• pour une personne seule : 25 % de 50 000 euros, soit 12 500 euros que l'on répartit par sixième : 2083,33 €
• pour un couple marié : 25 % de 100 000 euros, soit 25 000 euros que l'on répartit par sixième : 4 166,66 €

2/ Travaux dans des logements touristiques réalisés entre le 1er Janvier 2005 et le 31 décembre 2010

Réduction d'impôt :

• 20 % des dépenses pour logements faisant partie d'une résidence ou loués meublés
• 40 % des dépenses pour les logements faisant partie d'un village résidentiel
• rappelons que la réduction est accordée au titre de l'année de paiement des travaux

Plafonds annuels :

• 50 000 euros pour une personne seule
• 100 000 euros pour un couple marié soumis à imposition commune

Les loueurs en meublé ne sont donc pas des commerçants au sens juridique mais au sens fiscal ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme le serait un commerçant.
Le dispositif : obligations et avantages

Le déficit est imputable sur les revenus globaux du contribuable. Le loueur en meublé professionnel (LMP) est imposé dans la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC). S'agissant d'une activité de gestion de patrimoine cette activité est un BIC non professionnel. Le déficit de la LMP pourra être imputé sur les autres revenus du contribuable et, partant, lui permettre de réduire ses impôts. On voit par là que le LMP ne permet pas à proprement parler de diminuer son imposition mais plutôt de se constituer un patrimoine sans aggraver son imposition.

Être loueur en meublé professionnel vous oblige à la tenue d'une comptabilité commerciale et vous soumet à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.

Avantages
L'avantage fiscal le plus attractif du statut LMP est de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global de la première année.

S'y ajoutent les dépenses d'entretien et de réparation à condition qu'elles aient pour objet de permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble, sans toutefois en modifier l'agencement ou l'équipement initial.

Si la location est exercée par une SNC, une EURL ou une SARL de famille, le gérant est assujetti aux cotisations sociales. Les associés d'une SARL de famille n'exerçant pas d'activité professionnelle rémunérée en sont dispensés. Tous les associés d'une SNC doivent par contre cotiser.

Calcul de l'amortissement

Les biens liés à la location seront amortis sur le mode linéaire, soit 20 ou 25 ans pour le logement et 5 ans pour le mobilier.

Il est à noter que depuis 1996, l'amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus imposables et ne peut donc pas par lui-même, créer de déficit reportable. L'excédent d'amortissement possible sera reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes.

Si le loueur en meublé exerce par ailleurs une activité, qu'elle soit libérale, commerciale, agricole en tant que travailleur indépendant ou que gérant majoritaire d'une SARL et que son activité de loueur est déficitaire le déficit s'impute sur les bénéfices réalisés dans les autres activités pour déterminer la base de calcul de ses cotisations sociales. Pourquoi ne pas imaginer en plus de cotiser à un contrat Madelin pour compléter sa retraite ?

On voit là tout l'intérêt du statut LMP qui, en plus d'être un outil de constitution de patrimoine devient aussi un excellent outil de défiscalisation.

Impôt de Solidarité sur la Fortune.

Les biens professionnels ne rentrent pas dans l'assiette de calcul de l'ISF.

• inscription au RCS
• recettes supérieures à 23 000 euros

sont qualifiés de Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP). Et cela même s'ils exercent leur activité au sein d'une Sarl de famille imposée à l'Impôt sur le Revenu (IR).

Avantage fiscal
Le déficit du Bénéfice Industriel et Commercial (BIC) est seulement reportable sur les bénéfices de même nature des six années suivantes et non sur les autres revenus du contribuable.

Dispositif et avantage
Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l'ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété . S'y ajoutent les charges financières liées à l'acquisition, c'est-à-dire les intérêts d'emprunt et primes d'assurance liés à l'emprunt, et les éventuels frais d'étude et de recherche.
Les dépenses d'entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

L'immeuble ne constitue pas un bien professionnel. Il est donc imposé à l'ISF.